Deontologie-advies Advies 747

U vraagt mijn advies over een voorgenomen multidisciplinaire samenwerking inzake vastgoedbeheer binnen de gedwongen mede-eigendom van gebouwen onder de naam “...”.  

Reeds bij brief van 22 maart 2023 heeft de heer X, een niet-advocaat, zich aan de stafhouder van Leuven voorgesteld als de initiatiefnemer van een multidisciplinair samenwerkingsverband tussen advocaten en niet-advocaten onder de beweerde vorm van een groepering, met als naam “…”. Bij deze brief werd een ontwerp van overeenkomst gevoegd.   

Het zou opportuner zijn geweest indien de vraag zou zijn voorgelegd door één van de betrokken advocaten, gezien de heer X niet onder het tuchtgezag of het deontologisch toezicht van de stafhouder valt.  

Gezien bij dit initiatief advocaten van verschillende balies (oorspronkelijk Leuven, Antwerpen, Limburg en West-Vlaanderen) betrokken zijn, hebben de betrokken stafhouders eerst onderling overleg gehouden.  

Bij brief van 13 september 2023 heeft de stafhouder van Leuven aan de advocaten van zijn balie zijn bedenkingen meegedeeld met betrekking tot de opgerichte maatschap, de multidisciplinaire groepering dan wel associatie, de verdeling van gerechtelijke mandaten en de benaming “…”.  

Namens de betrokken advocaten werd per brieven van 20 en 23 oktober 2023 geantwoord, met als bijlage het aangepaste ontwerp van overeenkomst en een kopie van de intussen gepubliceerde oprichtingsakte van de maatschap (met dezelfde naam).  

Zowel de Limburgse als de West-Vlaamse advocaten zouden vervolgens hebben afgehaakt. Niettemin heeft de stafhouder van West-Vlaanderen per mail van 7 november 2023 nog enkele bedenkingen van de pro-stafhouder meegedeeld inzake de gekozen naam, de gemaakte prijsafspraken, het bestaan van een maatschap naast de groepering en de vorm van de samenwerking.  

Gezien het voorgenomen initiatief de baliegrenzen overstijgt, heeft de stafhouder van Leuven finaal per brief van 18 december 2023 om advies gevraagd.  

Ik verleen u volgend advies. 

1.  

Vooreerst en misschien terzijde dient de vraag te worden gesteld in hoeverre het een voorgenomen initiatief betreft, dan wel een project dat reeds uitgevoerd wordt.  

De maatschap werd immers reeds opgericht op ... 2023 (datum) en de oprichtingsakte werd gepubliceerd.  

Het webadres https://....be is ook actief. Naast de niet-advocaten worden hierop ook de advocaten van diverse balies voorgesteld. Het is daarbij opvallend dat, nu de materie gedwongen mede-eigendom tot de exclusieve bevoegdheid van de vrederechter behoort (en in graad van beroep van de rechtbank van eerste aanleg), de betrokken advocaten die de titel van plaatsvervangend vrederechter of rechter in de rechtbank van eerste aanleg dragen, hiermee op deze site nadrukkelijk (zelfs in vet gemarkeerd) uitpakken, in strijd met artikel 88 CDA.  

Eveneens terzijde dient er op gewezen te worden dat, naast het platform van de …, er van dezelfde initiatiefnemer ook een platform actief is op het web onder de naam https://..., andermaal met dezelfde niet-advocaten, doch ook met verschillende advocaten (voorgesteld als experten), verspreid over de onderscheiden balies, inclusief balie West-Vlaanderen. Het betreft veelal doch niet uitsluitend dezelfde advocaten als de deelnemers aan “…”. Hebben zij deze samenwerking en deze andere activiteit kenbaar gemaakt overeenkomstig de toepasselijke regels (zo onder meer art. 11bis e.v. en art. 178bis.3 e.v. CDA)?  

Deze “vakexperten” (sic) zouden volgens de site ook persoonlijk juridisch advies verstrekken; reglementen van interne orde dan wel een GDPR-dossier opmaken, doch dit alles niet in de hoedanigheid van advocaat.  

2.  

Overeenkomstig art. 163 e.v. CDA kunnen advocaten als syndicus optreden voor een VME overeenkomstig de regels van waardigheid, rechtschapenheid en kiesheid die aan hun beroep ten grondslag liggen. De advocaat die als syndicus wil optreden, meldt dat aan zijn stafhouder en legt een passende, bijzondere aansprakelijkheidsverzekering voor. Hoewel de advocaat in zijn hoedanigheid van syndicus niet optreedt als advocaat, blijft hij voor zijn professionele handelingen als syndicus onderworpen aan het tuchtgezag van zijn stafhouder en Orde.   

Bij de uitoefening van zijn mandaat als syndicus moet de advocaat wel steeds vasthouden aan de onafhankelijkheid die kenmerkend is voor zijn beroep en hij moet die onafhankelijkheid verzoenen met de wettelijke bevoegdheden die aan de bestuurs- en controleorganen van de VME verleend zijn. Hij moet afzien van zijn mandaat als syndicus, indien die onafhankelijkheid onvoldoende gewaarborgd is (art. 165 CDA).  

Verder doet de syndicus elke verhandeling van gelden voor de VME via speciaal daarvoor geopende rekeningen, die afgescheiden zijn van zijn persoonlijke rekeningen en van de rekeningen van zijn kantoor, inbegrepen de derdenrekeningen. Die bijzondere derdenrekeningen voor de mandaten als syndicus vallen nochtans wel onder de bevoegdheid en de controle van de Orde overeenkomstig de bepalingen inzake de derdengelden (art. 169 CDA).  

3.

De advocaat kan reeds zeer lang optreden in de hoedanigheid van syndicus. Het betreft een hoedanigheid die gegroeid is uit de praktijk (principiële beslissing van de raad van de Orde Balie Brugge) en welke praktijk reeds op 18 september 2002 werd gereguleerd door de OVB, kort nadien gevolgd door de OBFG.

Het bezwaar vanwege het Beroepsinstituut van de Vastgoedmakelaars werd destijds verworpen, zowel door de rechtbank te Brugge (19 maart 2003, T.App. 2004, afl. 4, 37; bevestigd in beroep door Gent 28 maart 2007, NjW 2007, 158) als door de Raad van State (23 april 2007, TBP 2008, 637).

De rechtbank te Brugge motiveert in voormeld vonnis dat de advocaat-syndicus geen commerciële activiteit uitoefent, doch enkel een mandaat vervult. Het hof van beroep te Gent motiveert dat, door één of meer mandaten van syndicus uit te oefenen, de advocaat geen handeldrijft, althans niet indien hij dit doet in de uitoefening van zijn beroepsactiviteit van advocaat en niet in het kader van het beroep van vastgoedmakelaar.

In het reglement van de advocaat in de hoedanigheid van syndicus wordt de nadruk gelegd op zijn onafhankelijkheid.

Deze onafhankelijkheid zou op zich reeds een belemmering kunnen zijn om het mandaat van syndicus gezamenlijk uit te voeren met niet-advocaten, weze het onder de vorm van een kosten delende groepering. De onafhankelijkheid komt alleszins in het gedrang, nu het ontwerp van overeenkomst bepaalt dat de advocaten, bij de uitoefening van hun opdracht als syndicus, gebruik zullen maken van het gemeenschappelijk briefpapier waarop het logo, de contactgegevens en de maatschappelijke zetel van … vermeld staan. De “maatschappelijke zetel” zal verwijzen naar de zetel van de maatschap, waarvan de advocaten nochtans geen lid zouden zijn.

Verder valt het ook moeilijk in te zien hoe de rubriekrekening van een syndicus (advocaat-syndicus), die overeenkomstig art. 169 CDA onder het toezicht en de controle van de Orde valt, zou kunnen toebehoren aan een samenwerkingsverband tussen advocaten en niet-advocaten.

4.

Wanneer de advocaat optreedt als syndicus, treedt hij niet op als advocaat maar in een andere hoedanigheid.

Overeenkomstig art. 11bis CDA moet de advocaat zijn stafhouder minstens één maand op voorhand omstandig en gedetailleerd informeren over de voorgenomen andere activiteit. De verplichting om de stafhouder te informeren geldt niet voor enkele beperkte activiteiten (academische opdrachten, lesopdrachten, politieke mandaten of functies van arbiter). Het mandaat van syndicus werd niet vrijgesteld van de melding en de procedure overeenkomstig art. 11bis e.v. CDA.

Hebben de deelnemende advocaten hun stafhouders omstandig en gedetailleerd vooraf in kennis gesteld, niet alleen van hun activiteit binnen de voorgenomen groepering …, doch ook van hun deelname aan …?

Art. 11bis CDA geldt onverminderd de toepassing van art. 437 Ger.W., inzonderheid het derde lid.

Het drijven van handel en nijverheid is absoluut onverenigbaar met het beroep van advocaat. De wet modernisering advocaat zal hieraan niets wijzigen, overeenkomstig de huidige stand van het voorontwerp.

Overigens beoogt de voorgenomen samenwerking kennelijk niet enkel onderling advies in te winnen bij de vervulling van een mandaat van syndicus, doch kennelijk ook het verlenen van juridisch advies, bijstand en begeleiding inzake gedwongen appartementsmede-eigendom, vastgoedexpertise en andere. Dit is zeker ook het geval op het platform www…..be.

Weliswaar is het de advocaat uitdrukkelijk toegelaten om op te treden in de hoedanigheid van syndicus, dit betekent nog niet dat hij zich voor dit mandaat zou kunnen verenigen met andere syndici, die geen advocaat zijn en samen met hen een louter mercantiel platform in de markt zetten.

Inzake het al dan niet commercieel karakter van het mandaat van syndicus, uitgeoefend door een advocaat, dient verwezen te worden naar de hiervoor reeds aangehaalde rechtspraak van de rechtbank te Brugge en het hof van beroep te Gent.

5.

De niet-advocaten van de voorgenomen kosten delende groepering hebben op 31 mei 2023 reeds een maatschap opgericht, die dezelfde benaming draagt (…). Er wordt voorgehouden dat de advocaten die zouden toetreden tot de kosten delende groepering, geen deel zouden uitmaken van de maatschap.

De kritiek van de pro-stafhouder moet worden onderschreven dat moeilijk kan worden aanvaard een maatschap van niet-advocaten te laten bestaan naast een multidisciplinair samenwerkingsverband, dat onder dezelfde benaming opereert en dezelfde activiteiten ontwikkelt. Overigens is de kosten delende groepering op zich ook een maatschap en dient alle briefwisseling te worden verzonden vanuit en naar de maatschappelijke zetel van de maatschap.

6.

De mandaten van voorlopig syndicus, gerechtelijk syndicus, voorlopig bewindvoerder of beheerder ad hoc, dan wel bewaarnemer, betreffen telkens gerechtelijke mandaten die door de rechtbank (de vrederechter) in goed vertrouwen worden toebedeeld aan een advocaat die door de magistraat daartoe bekwaam wordt geacht. Dit betreft een strikt persoonlijk mandaat onder toezicht van de rechter die de mandataris heeft aangesteld.

Een gerechtelijk syndicus betreft een mandataris, zoals wettelijk omschreven (zie o.m. art. 3.89 en 3.92 §2 BW). Dit wettelijk mandaat kan dan ook moeilijk als commerciële benaming worden gehanteerd, zoals ook opgemerkt door de pro-stafhouder, waarbij ook kan worden verwezen naar zijn opmerking inzake de eerlijke marktpraktijken.

7.

Zelfs na herwerking van het ontwerp van samenwerkingsverband blijkt onvoldoende dat een kosten delende groepering wordt beoogd, dan wel een samenwerkingsverband waarbij winsten of bepaalde opbrengsten geheel of ten dele worden gedeeld.

Tot op heden werd hierover onvoldoende duidelijkheid verschaft.

8.

Bij de voorstelling van de voorgenomen samenwerking wordt aangehaald dat de leden onderling prijsafspraken hebben gemaakt, waarbij het risico reëel is dat het een verboden kartel uitmaakt (zie onder meer art. IV.1° WER), die de nietigheid van rechtswege voorziet voor dergelijke afspraken.