Deontologie-advies Advies on­ver­e­nig­baar­he­den nr. 8 bis

1. De advocaat heeft de stafhouder overeenkomstig art. 11bis CDA geïnformeerd over het voornemen om de activiteit van vastgoedmakelaar-bemiddelaar als zelfstandige te willen uitoefenen. Bij deze brief werd de informatiebrochure van het B.I.V. gevoegd (Vastgoedmakelaar worden?).

De advocaat licht toe dat hij dan een stageperiode van 1 tot 3 jaar zal moeten doorlopen, een schriftelijke en mondelinge bekwaamheidsproef zal moeten afleggen en onder toezicht zal vallen van het B.I.V. Hij licht ook toe dat elk belangenconflict tussen zijn activiteiten als advocaat en de activiteiten als vastgoedmakelaar-bemiddelaar zal worden vermeden.

Bovendien zegt hij toe vrijwillig te zullen voldoen aan een aantal bijkomende voorwaarden, met name:
(1) niet in rechte optreden, noch in eigen naam, noch via medeweerkers verbonden aan zijn advocatenkantoor, in alle geschillen die ontstaan bij het ontplooien van de activiteiten als vastgoedmakelaar-bemiddelaar. Deze verplichting zal ook wederkerig van toepassing zijn, waardoor niet als vastgoedmakelaar-bemiddelaar kan worden opgetreden voor cliënten die men in rechte als advocaat bijstaat of bijvoorbeeld de laatste 2 jaar heeft bijgestaan.
(2) het afsluiten van een afzonderlijke aansprakelijkheidsverzekering voor de activiteit als vastgoedmakelaar-bemiddelaar.
(3) verbod om de titel van vastgoedmakelaar-bemiddelaar te vermelden op het briefhoofd en alle communicatie uitgaande van het advocatenkantoor en zijn medewerkers. Dit verbod zal ook wederkerig gelden voor de communicatie die wordt gevoerd als vastgoedmakelaar-bemiddelaar, met name geen vermelding van de titel advocaat.
(4) de activiteit van vastgoedmakelaar-bemiddelaar zal worden ondergebracht in een afzonderlijke economische entiteit, met name via een afzonderlijke vennootschap of als natuurlijke persoon.

2.

De advocaat werd door de stafhouder opgeroepen om hierover te worden gehoord door de raad van de Orde.

Op de zitting van de raad van de Orde heeft de stafhouder verslag uitgebracht om vervolgens de zitting te verlaten.

De advocaat werd gehoord en heeft zijn verzoek toegelicht.

Enkele leden van de raad hebben vragen gesteld, die beantwoord werden.

Na beraad heeft de raad van de Orde besloten om, vooraleer recht te doen, voorafgaand advies te vragen aan de voorzitter van de commissie deontologie van de OVB in toepassing van art. 11quinquies CDA. Het gevraagde advies moet een antwoord bieden op de vraag of de voorgenomen andere activiteit van vastgoedmakelaar-bemiddelaar verenigbaar is met het beroep van advocaat.

3.

Advies 772 van 16 februari 2026 van de voorzitter van de Commissie Deontologie luidde dat de beoogde andere activiteit van vastgoedmakelaar-bemiddelaar uitdrukkelijk uitgesloten is (art.11bis CDA) wegens het verhandelen van derdengelden, anders dan in de hoedanigheid van advocaat. De beoogde andere activiteit van vastgoedmakelaar-bemiddelaar is overeenkomstig art. 437,3° Ger.W. absoluut onverenigbaar met het beroep van advocaat.

In het licht van voormeld advies wijzigde de advocaat zijn verzoek tot het bekomen van toelating om de activiteit van vastgoedmakelaar-bemiddelaar te kunnen uitoefenen, in een verzoek tot het bekomen van toelating om de B.I.V.-stageopleiding te volgen als kandidaat-stagiair (i.e. als zelfstandige in bijberoep) bij een stagemeester op de Lijst van Stagemeesters van het B.I.V.

1.

In het eerder verleende advies 772 werd erop gewezen dat de erkende vastgoedmakelaar onder tuchtrechtelijk toezicht van het B.I.V. staat en zich dient te houden aan de Plichtenleer, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 29 juni 2018 en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 31 oktober 2018.

Dit aspect wijzigt niet indien enkel de stage zou worden doorlopen, zoals thans aangehaald wordt.

2.

In zijn mail van 17 april 2026 deelt de advocaat mee dat voor de BIV-kandidaat-stagiair geen verplichting zou bestaan om een derdenrekening te openen.

De vastgoedmakelaar is immers verplicht om overeenkomstig art. 29 van de Plichtenleer een derdenrekening te openen die bestemd is voor het ontvangen of overdragen van de gelden en waarden waartoe hij de opdracht heeft gekregen deze te bewaren of te beheren in het kader van zijn opdracht, tenzij zijn opdrachtgever met het oog daarop beslist een eigen rekening te openen.

In het eerder gegeven advies werd benadrukt dat deze verplichting niet strookt met art. 11bis CDA, lid 4 i).

Volgens voormelde deontologische verplichting is het de advocaat immers verboden, behalve in het kader van een gerechtelijk mandaat of wanneer uitdrukkelijk toegestaan door de CDA, om activiteiten uit te oefenen die de verhandeling of het beheren van derdengelden, zoals bedoeld in art. 129 CDA, impliceren anders dan in de hoedanigheid van advocaat.

De advocaat mag derhalve enkel in zijn hoedanigheid van advocaat derdengelden verhandelen. Een andere activiteit die de verhandeling van derdengelden in een andere hoedanigheid dan als advocaat oplegt, wordt door art. 11bis CDA uitdrukkelijk verboden.

Enkel reeds op basis van de vaststelling dat de vastgoedmakelaar ook gehouden is om een derdenrekening te houden om derdengelden te verhandelen, werd geadviseerd dat deze andere activiteit door art. 11bis CDA uitdrukkelijk wordt uitgesloten.

De advocaat haalt aanvullend aan dat, voor zover als nodig, de raad als bijkomende voorwaarde kan opleggen dat het hem verboden zou worden om een eigen derdenrekening als stagiair-vastgoedmakelaar (in eigen naam of namens een vennootschap) aan te houden.

3.

Aanvullend werd er in het eerdere advies ook op gewezen dat het beroep van vastgoedmakelaar, die professioneel bemiddelt in de aankoop en verkoop, dan wel de verhuring van vastgoed en met deze activiteit winst beoogt, een handelsactiviteit betreft.

Overeenkomstig art. 437,3° Ger.W. is het beroep van advocaat onverenigbaar met het drijven van handel of nijverheid.

Het Hof van Cassatie heeft deze onverenigbaarheid reeds herhaaldelijk beoordeeld (Cass. 14 januari 1993, Arr.Cass. 1993, 43):

“Overwegende dat de in artikel 437,3° Ger.W. bedoelde onverenigbaarheid niet alleen betrekking heeft op de handel in de enge zin, maar op alle soortgelijke werkzaamheden die uitlopen op een geestesgesteldheid die niet strookt met de geestesgesteldheid die de beroepsethiek van de advocaat moet beheersen.”

Deze onverenigbaarheid ten behoeve van de onafhankelijkheid van de advocaat ten overstaan van zowel de overheid als van particuliere belangen, is absoluut en van openbare orde.

Wanneer de advocaat een eenmalige daad van koophandel verricht, getuigt dit niet van een algemene geestesgesteldheid die strijdig is met zijn beroepsethiek (Cass. 27 oktober 2005, R.W. 2005-06, 1221 met noot S. Voet).

Dit betekent evenwel dat zodra bepaalde handelingen moeten worden gekwalificeerd als meer dan eenmalig, zij wel strijdig zijn met art. 437,3° Ger.W.

4.

De Wet van 15 april 2018 heeft weliswaar het ondernemingsrecht hervormd en de begrippen handelaar en daden van koophandel vervangen door het ondernemersbegrip. De advocaat is een ondernemer en hij voert een economische activiteit, overigens ook onderworpen aan de bepalingen van het WER.

Art. 254 van de Wet van 15 april 2018 bepaalt evenwel dat de ondernemerswet de toepassing van wettelijke, reglementaire of deontologische bepalingen die met verwijzing naar “handelaar”, “koopman” of afgeleide begrippen, beperkingen opleggen aan de toegelaten activiteiten van gereglementeerde beroepen, onverlet laat.

Dit betekent dat de absolute onverenigbaarheid van art. 437,3° Ger.W. ook na de Wet van 15 april 2018 onveranderd van toepassing is gebleven.

Art. 11bis CDA bepaalt overigens uitdrukkelijk dat de regulering omtrent de andere activiteiten van de advocaat maar geldt onverminderd de toepassing van art. 437 Ger.W.

Mevrouw R. Mortier, thans Procureur-generaal bij het Hof van Cassatie, heeft in een conclusie voorafgaand aan een arrest van het Hof van Cassatie van 26 maart 2021 (R.W. 2021-22, 1388) verder benadrukt dat de onverenigbaarheid ook steunt op het gegeven dat het beroep van advocaat een ander beroep betreft met eigen regels, risico’s en geplogenheden en dat de cliënten in hun advocaat een vertrouwensman moeten ontmoeten die uit de behartiging van hun belangen, wat de stijl en de plichten van zijn werkzaamheden bepaalt, zijn beroepsinkomen verwerft. Verder benadrukt zij ook dat de regels met betrekking tot de onverenigbaarheden fundamenteel betrekking hebben op de normering van de onafhankelijke en waardige wijze waarop het advocatenberoep wordt uitgeoefend.

5.

Deze absolute onverenigbaarheid is niet strijdig met het Handvest van de grondrechten van de Europese Unie.

Het Hof van Justitie (Grote Kamer) heeft recent geoordeeld dat balieoverheden wel degelijk beperkingen mogen opleggen en dat dit niet strijdig is met het Europees Unierecht (H.v.J. 19 december 2024 inzake Halmer):

“66. In dit verband zij eraan herinnerd dat de taak van een advocaat om zijn cliënt te vertegenwoordigen, die moet worden verricht in het belang van een goede rechtsbedeling, er voornamelijk in bestaat de belangen van de volmachtgever zo goed mogelijk te beschermen en te verdedigen, waarbij de advocaat geheel onafhankelijk dient op te treden en de wet en beroeps- en gedragsregels in acht dient te nemen (met verwijzing naar arresten). Advocaten hebben in een democratische samenleving de fundamentele taak om de justitiabelen te verdedigen, en de taak omvat ten eerste het vereiste dat elke justitiabele de mogelijkheid moet hebben om in alle vrijheid een advocaat te raadplegen, wiens beroep het in wezen is om onafhankelijke juridisch advies te geven aan eenieder die het behoeft en, ten tweede, een daarmee verband houdende vereiste van loyaliteit van de advocaat jegens zijn cliënt (H.v.J. 8 december 2022).

67. Ten slotte veronderstelt de derde voorwaarde, nl. dat in het hoofdgeding aan de orde zijnde eisen evenredig moeten zijn, dat zij geschikt zijn om de verwezenlijking van het nagestreefde doel te waarborgen, niet verder gaan dan nodig is, om dat doel te bereiken en niet kunnen worden vervangen door andere, minder beperkende maatregelen waarmee hetzelfde resultaat kan worden bereikt.

68. In casu zijn die eisen, voor zover zij beogen bij te dragen tot de eerbiediging van de onafhankelijkheid van de advocaat en tot de naleving van het verbod op belangenconflicten, door met name uit te sluiten dat zuiver financiële investeerders invloed kunnen uitoefenen op de besluitvorming en de activiteiten van een advocatenvennootschap, geschikt om de verwezenlijking van de doelstelling van bescherming van de goede rechtsbedeling en de integriteit van het beroep van advocaat, te waarborgen.

69. De wens van een zuiver financiële investeerder om zijn investering te doen renderen, kan namelijk gevolgen hebben voor de organisatie en de activiteit van een advocatenvennootschap (…).

70. Ten eerste is het doel van een zuiver financiële investeerder beperkt tot het nastreven van winst, terwijl advocaten hun activiteit niet met een zuiver economisch doel uitoefenen, maar beroeps- en gedragsregels in acht moeten nemen.

71. Dienaangaande zij erop gewezen dat de afwezigheid van belangenconflicten voor de uitoefening van het beroep van advocaat cruciaal is en met name vereist dat de advocaten onafhankelijke positie inneemt, ook financieel, jegens overheidsorganen en andere marktdeelnemers, door wie hij zich nooit mag laten beïnvloeden (H.v.J. 2 december 2010 inzake Jakubowska, punt 61).”

In voormeld belangwekkend arrest Halmer, dat handelde over het verbod tot vreemd kapitaal binnen een advocatenvennootschap, heeft de Grote Kamer van het Europees Hof evenwel ook meteen geoordeeld dat de onafhankelijkheid als absolute kernwaarde van het beroep van advocaat door gedragsregels kan worden beschermd en werd eveneens benadrukt dat de advocaat wel een ondernemer is, doch dat deze niet kan worden gelijkgesteld met andere ondernemers.

Het Hof oordeelde ook dat de overheden om voormelde redenen aan het beroep van advocaat beperkingen kunnen opleggen, voor zover deze beperkingen evenredig zijn.

Er werd in het oorspronkelijk advies dan ook worden besloten dat de beperking die art. 437,3° Ger.W. oplegt aan de advocaten om redenen van een onverenigbaarheid niet strijdig is met hogere normen, noch met de Belgische Grondwet, noch met het Europees Verdrag of de Europese rechtspraak.

6.

In een recente uitspraak heeft de tuchtraad van beroep benadrukt dat het doel van de wettelijke onverenigbaarheid beoogt om de uitoefening van het beroep van advocaat te vrijwaren voor het in het gedrang brengen van minstens de objectieve plicht tot onafhankelijkheid als advocaat, zijn centrale rol in de rechtsbedeling, zijn pleitmonopolie en zijn vertrouwensgebonden rol ten opzichte van zijn cliënteel, door uit te sluiten dat enige commerciële afhankelijkheid uitgaande van de hoedanigheid van handelaar de uitoefening van het beroep van advocaat doorkruist. Het doel van de wettelijke onverenigbaarheid beoogt aldus de vrijwaring van die objectieve onafhankelijkheid van een advocaat (cfr. art. 444 Ger.W. en artikelen 2 en 3 CDA), door uit te sluiten dat druk die uitgaat van het naleven van verplichtingen van het handel drijven in het algemeen, zoals klantenbinding en het nastreven van winst, gepaard gaat met de uitoefening van het beroep van advocaat en door uit te sluiten dat in die zin belangenconflicten ontstaan.

Verder benadrukt deze uitspraak ook dat de organisatie van de onafhankelijkheid van de advocaat, zoals door de wetgever geregeld, door de wettelijke onverenigbaarheid de objectieve onafhankelijkheid van het beroep van advocaat beoogt te bepalen en te garanderen (Tuchtraad van Beroep 14 januari 2026).

Er dient wel opgemerkt te worden dat tegen deze uitspraak een voorziening werd ingediend bij het Hof van Cassatie en dat het arrest van het Hof nog wordt afgewacht.

7.

Ook al zou door de advocaat geen derdenrekening als stagiair-vastgoedmakelaar worden aangewend (hoewel het tot de plichten van de stagiair behoort), dan nog blijft de vraag of de stagiair-vastgoedmakelaar moet worden aanzien als een handelaar in de zin van art. 437,3° Ger.W en art. 254 van de Wet van 15 april 2018.

De kandidaat-stagiair moet vooreerst toegelaten worden om te worden ingeschreven op de lijst van stagiairs BIV. Vanaf de opname op de lijst krijgt de stagiair een BIV-nummer toegewezen.

Eveneens vanaf dat ogenblik is de stagiair-vastgoedmakelaar net als de titularis persoonlijk aansprakelijk voor elke gestelde daad bij de uitoefening van het beroep en dient de stagiair al de deontologische regels van de plichtenleer te respecteren.

Het stagereglement van het BIV van 13 november 2023 (BS 22 december 2023).bepaalt onder meer (art. 8) dat de stage het equivalent omvat van 1.500 uren beroepspraktijk, te volbrengen voor rekening van een stagemeester en te presteren tijdens een periode van minimum 12 maanden en maximum 36 maanden.

Art. 13 §1 van voormeld reglement bevat de verplichting tot het houden van een derdenrekening, dan wel het bewijs te leveren dat de stagiair gerechtigd is een derdenrekening te gebruiken. Van deze verplichting zou de advocaat evenwel afzien.

Vanaf de opname op de lijst van stagiairs is men evenwel reeds vastgoedmakelaar, welk beroep ressorteert onder het begrip drijven van handel of nijverheid zoals onverenigbaar verklaard in art. 437, 3^de Ger.W.

De door de advocaat voorgelegde stage-overeenkomst maakt duidelijk dat hij die stage zou volgen als zelfstandige, met een eigen BTW-nummer, zoals overigens opgelegd in de plichtenleer van de vastgoedmakelaar.

Het argument dat hij daarbij geen winst zal nastreven, gezien hij zal werken tegen een bescheiden en forfaitaire stagevergoeding, doet geen afbreuk aan het statuut van handelaar dat de advocaat ontegensprekelijk bekomt, zodra hij op de lijst van stagiairs-vastgoedmakelaars wordt ingeschreven. Ook een handelaar die geen winst maakt blijft een handelaar.

”Een vastgoedmakelaar die de beroepsactiviteit uitoefent, is handelaar. Een advocaat kan niet tegelijkertijd het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen, aangezien het beroep van advocaat onverenigbaar is met het drijven van handel en nijverheid.”

(Gent 28 maart 2007, NjW 2007, 519)

Samenvattend:

De beoogde andere activiteit van vastgoedmakelaar-bemiddelaar is uitdrukkelijk uitgesloten (art. 11bis CDA) wegens het verhandelen van derdengelden, anders dan in de hoedanigheid van advocaat.

Ook al zou conventioneel of na instructie door de raad van de Orde worden afgezien van het rechtstreeks of onrechtstreeks aanhouden van een derdenrekening als stagiair-vastgoedmakelaar, dan nog blijft de beoogde andere activiteit van stagiair zelfstandige vastgoedmakelaar-bemiddelaar een activiteit als handelaar, die overeenkomstig art. 437,3° Ger.W. absoluut onverenigbaar is met het beroep van advocaat.